Die Zwangsversteigerung

Was passiert bei der Zwangsversteigerung? Kann sich der Betroffene gegen die Zwangsversteigerung schützen?

Die Zwangsversteigerung ist eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung des Gläubigers in das unbewegliche Vermögen des Schuldners (§ 869 ZPO). Wann und wie es zur Zwangsvollstreckung kommt lesen Sie hier!

Neben der Zwangsversteigerung gibt es weitere Maßnahmen bei der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Dazu gehören die Zwangshypothek (§§ 867, 868 ZPO) und die Zwangsverwaltung (§ 869 ZPO).

Hat der Gläubiger (Verkäufer) z.B. eine offene Kaufpreisforderung gegen den Schuldner (Käufer) und diese in einem Vollstreckungstitel bestätigen lassen, kann er durch den in der Zwangsversteigerung erzielten Erlös seine Forderung befriedigen.

Zwangsvollstreckung Zwangsversteigerung

Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)

Im ZVG sind Regelungen zur Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung in Deutschland normiert. Diese Grenzen sich zur Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen ab, wie z.B. die Pfändung von beweglichen Sachen, Lohnpfändung oder Kontopfändung. Diese sind im wesentlichen in den §§ 803ff. ZPO geregelt.

Das ZVG ist 1897 in Kraft getreten. Deshalb wurde 2017 vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) ein “Forschungsvorhaben zum Reformbedarf des ZVG” in Auftrag gegeben. Da Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung keine seltenen Vorgänge im deutschen Rechtsalltag sind, sei es notwendig gewesen zu beurteilen, inwieweit eine Anpassung der Vorschriften an die Grundstrukturen im derzeitigen Wirtschaftsleben erfolgen müsse.

“Die Evaluierungen haben ergeben, dass das ZVG zwar immer noch ein solides rechtstechnisches Gerüst für die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung bietet, ein modernes Vollstreckungsrecht aber die Neujustierung vieler Verfahrensmechanismen erfordert und ein erheblicher Entwicklungsbedarf bei einer Reihe neuer Fragen besteht. […] Die Weiterentwicklung des Rechts der Zwangsversteigerung greift indes auf weitere Rechtsgebiete über. Nicht nur die engere Fachöffentlichkeit ist von dem Thema betroffen. Deshalb brauchen wir eine breite rechtspolitische Diskussion, bevor wir daran gehen, konkrete Gesetzesänderungen vorzuschlagen.”

(Heiko Maas: Geleitwort für die Schlussberichte zum Reformbedarf des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung)

Sind Sie von einer Zwangsversteigerung betroffen oder selbst Praktiker heißt es also im Anwendungsbereich des ZVG wachsam sein. Reformen wurden bereits vom BMJV angekündigt!

Gegenstand der Zwangsvollstreckung nach dem ZVG

Gegenstand der Zwangsversteigerung sind in der Regel Grundstücke. Es können aber auch Erbbaurecht (§§ 11, 14 ErbbauRG) oder Wohnungs- und Teileigentumsrechte (§ 1 WEG) als grundstücksgleiche Rechte sein.

Versteigert werden können zwar grundsätzlich auch bewegliche Sachen im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Dies erfolgt jedoch nach einem gänzlich anderen Verfahren der ZPO. Hierzu können Sie sich mit der Pfändung und deren Folgen auseinandersetzen!

Die Zwangsversteigerung umfasst die gesamte Immobilie und ihrer Bestandteile (Maschinen, Bauwerke, Vorrichtungen). Insbesondere erfasst die Zwangsversteigerung auch Gegenstände auf die sich eine Grundstückshypothek erstreckt (§ 20 Abs. 2 ZVG). Ausgenommen sind land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse die nicht Zubehör des Grundstücks sind (§ 21 Abs. 1 ZVG). Zubehör ist grundsätzliches alles was dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dient und nicht deren Bestandteil ist (§ 97 BGB). Ausnahmsweise erstreckt sich die Hypothek jedoch nicht auf Zubehör des Grundstücks (§§ 1120, 1121, 1122 BGB) und unterfällt somit nicht dem “Haftungsverband der Hypothek”.

Das Zwangsversteigerungsverfahren

Das Zwangsversteigerungsverfahren wird auf Antrag des Gläubigers eingeleitet (§ 15 ZVG). Zuständig ist das Amtsgericht in dem das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Durchgeführt und organisiert wird die Zwangsverteigerung durch einen Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 i) RPflG). In Berlin kann dies das AG Charlottenburg, AG Köpenick, AG Neukölln usw. sein.

Nach Eingang des Antrags auf Durchführung des Zwangsvollstreckungsverfahrens bei dem zuständigen Amtsgericht wird dieser durch den Rechtspfleger geprüft und wenn keine Einwende vorliegen, das Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz begonnen. Es ergeht ein Beschluss des Amtsgerichts, welcher Schuldner und Gläubiger zugestellt wird. Die Zustellung des Beschlusses an den Schuldner begründet rechtlich bereits die Beschlagnahme des Versteigerungsgegenstandes (§ 20 Abs. 1 ZVG). Der Schuldner darf das Grundstück dann nicht mehr verkaufen oder belasten (§ 23 ZVG).

Bevor die Zwangsversteigerung angeordnet wird, wird auch hier zunächst der Verkehrswert durch einen Sachverständigen bestimmt. Wenn Sie wissen möchten wie sie darauf Einfluss nehmen können, wenden Sie sich gern über die unten stehenden Kontaktdaten an uns.

Nach einem auf Grundlage des Verkehrswertes ergehenden Beschluss des Rechtspflegers, wird ein Versteigerungstermin bestimmt. Dieser ist öffentlich durchzuführen (§ 169 GVG). Der Zuschlag wird im Termin dem Meistbietenden erteilt (§ 81 ZVG). Mit dem Zuschlag geht das Eigentum über (§ 90 ZVG). Der Erlös steht dem Gläubiger zu. Verbleibt ein Restbetrag nach Deckung der Gläubigerforderung und Verfahrenskosten, steht dieser dem Schuldner (ehemaligen Eigentümer) zu.

Rechtsschutz gegen die Zwangsversteigerung

Der Schuldner kann gegen Entscheidungen die vor dem Zuschlag erfolgen die sofortige Beschwerde einlegen (§ 95 ZVG). Er kann innerhalb einer Frist von 2 Wochen nach Zustellung des Beschlusses (§ 30 a ZVG) die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen. Dann wird die Zwangsversteigerung ausgesetzt, für maximal 6 Monate. Im weiteren Verlauf muss der Schuldner nachweisen können, dass er die Forderungen des Gläubigers anderweitig erfüllen kann. Zum Beispiel durch Ratenzahlungen.

§ 765a ZPO regelt ein weiteres Rechtsmittel zur Einstellung der Zwangsversteigerung. Der Antrag auf einstweilige Einstellung ist begründet, wenn der Zwangsversteigerung eine sittenwidrige, unangemesse Härte zugrunde liegen würde und diese dem Schuldner nicht zugemutet werden kann. Darunter fallen die Situationen der begründetete Annahme zum Suizid des Schuldners oder wenn eine Forderung befriedigt werden soll deren Wert die Immobilie um ein vielfaches übersteigt.

Auch der Gläubiger kann eine einstweilige Einstellung beantragen (§ 30 ZVG). Dazu kommt es i.d.R. wenn mit dem Schuldner ein Vergleich geschlossen wurde.

Sie sind von einer Zwangsversteigerung betroffen? Haben Sie bereits einen Beschluss zugestellt bekommen?

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