Zwangsversteigerung

Der Begriff Zwangsversteigerung bezeichnet in der Regel die Zwangsversteigerung von Immobilien nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).

Der Begriff Zwangsversteigerung wird aber ebenso bei anderen Verwertungen genutzt, so dass Schulden getilgt werden können. Die Zwangsversteigerung wird im Namen bzw. im Auftrag eines Gläubigers durchgeführt. Die Zwangsversteigerung ist also ein Zwangsvollstreckungsverfahren, welches einem Gläubiger dazu dient, offenstehende Forderungen gegen einen Schuldner durch den Erlös, der in der Zwangsversteigerung versteigerten Dinge, zu begleichen. Im Zuge der Zwangsversteigerung sollen durch den Erlös im besten Fall die Schulden des Schuldners getilgt werden (§ 869 ZPO iVm. dem ZVG).

Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)

Das ZVG regelt die Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen in Deutschland. Diese sind spezielle Verfahren der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen (v.a. Immobilien, aber auch Schiffe, welche man dann als grundstücksgleich bezeichnet). Somit grenzen sich die Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen von der Zwangsvollstreckung in bewegliches Vermögen (z.B. (Sach-)Pfändung beweglicher Gegenstände wie z.B. Schmuck oder Autos) ab. Diese sind nicht im ZVG, sondern in der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Darüber hinaus findet sich auch die dritte der drei Vollstreckungsarten in Grundstücke nicht in dem ZVG, sondern in der ZPO. Die Eintragung einer Sicherungshypothek als Zwangshypothek in das Grundbuch ist in den §§ 866, 867, 870 ZPO geregelt.

Zwangsversteigerung von Immobilien

Objekte der Immobiliar-Zwangsversteigerung nach dem ZVG sind in der Regel Grundstücke, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte. Versteigerbar im Sinne des ZVG ist aber auch das Teileigentum. Darüber hinaus können zwar auch bewegliche Sachen wie Schmuck, Elektronikartikel und Autos Gegenstände der Zwangsversteigerung sein – wobei aus Erfahrung diese Dinge nicht gepfändet und versteigert werden. Diese müssten im Vorfeld im Zuge der Sachpfändung durch einen Gerichtsvollzieher beim Schuldner mit dem Kuckuck bestückt werden. In der regel werden Immobilien zwangsversteigert.

Wie die Pfändung, geschieht auch die Zwangsversteigerung bzw. das Zwangsversteigerungsverfahren nach dem ZVG im Auftrag des Gläubigers. Zuständig für das Verfahren ist ebenfalls das Amtsgericht – und zwar das, in dem das Grundstück liegt (§ 1 Abs.1 ZVG). Durchgeführt und organisiert wird die Zwangsverteigerung durch einen Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 i RPflG).

Zwangsversteigerungsverfahren

Das Zwangsversteigerungsverfahren beginnt mit einem Antrag des Gläubigers auf Zwangsversteigerung und erfordert einen wirksamen Titel (Vollstreckungsbescheid, Gerichtsurteil, notarielles Schuldanerkenntnis etc.). Nach Eingang des Antrags auf Durchführung des Zwangsvollstreckungsverfahrens nach dem ZVG beim zuständigen Amtsgericht wird dieser durch den Rechtspfleger geprüft und, wenn keine Einwende vorliegen, das Zwangsvollstreckungsverfahren bzw. das Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz begonnen. Es ergeht ein Beschluss des Amtsgerichts, welcher dem Schuldner und dem Gläubiger zugestellt werden muss. Die Zustellung des Beschlusses an den Schuldner begründet rechtlich bereits die Beschlagnahmung des Versteigerungsgegenstandes. Der Schuldner darf das Grundstück dann nicht mehr verkaufen oder belasten.

Achtung, in der Regel stellt auch der Darlehensvertrag mit einer immobilienfinanzierenden Bank einen Titel dar, da sich meistens im Darlehensvertrag notariell der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen wurde. Das bedeutet, dass auch ohne Mahnbescheid und Gerichtsurteil eine von einer Bank belastete Immobilie grundsätzlich versteigerbar ist.

Handelt es sich bei dem zu versteigernden Objekt um eine Immobilie, erfolgt die Versteigerung beim Amtsgericht durch den zuständigen Rechtspfleger. Der Zeitpunkt der Zwangsversteigerung von Immobilien zieht sich in der Regel länger hin, als es bei der Versteigerung von beweglichen Sachen der Fall ist. Zwischen der Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur letztendlichen Bestimmung eines Versteigerungstermins können 9 bis 12 Monate, im Sonderfall auch bis zu 2 Jahre vergehen.

Bevor die Zwangsversteigerung angeordnet wird, wird auch hier zunächst der Verkehrswert durch einen Sachverständigen bestimmt. Auch hier sollten Schuldner Einfluss nehmen, wie erfahren Sie durch das Team der Anwaltskanzlei Heckmann. Der festgestellte Wert wird durch den Rechtspfleger beschlossen. Gegen diesen Beschluss kann Beschwerde eingelegt werden, wenn die Annahme besteht, der Wert sei falsch zustande gekommen.
Ist der Beschluss unangefochten und wurde ein Versteigerungstermin bestimmt, so kann dort grundsätzlich jeder erscheinen und an der Versteigerung teilnehmen (§ 169 ZVG). Kommt es zu einem Zuschlag, so geht das Eigentum an der Immobilie an den Ersteher über. Der daraus entstehende Erlös wird dem Gläubiger gutgeschrieben. Soweit die Forderungen des Gläubigers erfüllt wurden und die Verfahrenskosten beglichen sind, bekommt der Schuldner den restlichen Betrag aus der Versteigerung.

Rechtsmittel gegen Zwangsversteigerung

Wenn der Schuldner gegen die Zwangsversteigerung vorgehen möchte – oder wenn er Zeit gewinnen will – kann er gegen den Beschluss des Amtgerichts eine sofortige Beschwerde beim zuständigen Landgericht einreichen. Er kann innerhalb einer Frist von 2 Wochen nach Zustellung des Beschlusses (§ 30 a ZVG) die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen. Dann wird die Zwangsversteigerung ausgesetzt, für maximal 6 Monate. Im weiteren Verlauf muss der Schuldner nachweisen können, dass er die Forderungen des Gläubigers anderweitig erfüllen kann. Zum Beispiel durch Ratenzahlungen. Es gibt diverse Rechtsmittel während des Zwangsversteigerungsprozesses, Näheres wird Ihnen gerne das Team der Anwaltskanzlei Heckmann und Rechtsanwalt Jan Heckmann persönlich erläutern, rufen Sie hierzu einfach an unter (030) 4050 4030.

§ 765a ZPO

§ 765a ZPO regelt ein weiteres Rechtsmittel zur Einstellung der Zwangsversteigerung, der so genannte Antrag auf einstweilige Einstellung gem. § 765 a ZPO. Dieser ist dann begründet, wenn der Zwangsversteigerung eine sittenwidrige, unangemesse Härte zugrunde liegen würde und diese dem Schuldner nicht zugemutet werden kann. Darunter fallen die Situationen der begründetete Annahme zum Suizid des Schuldners oder wenn eine Forderung in Höhe von 100 € durch die Versteigerung einer Immobilie (dessen Wert die 100 € um ein Vielfaches übersteigen würde) erfüllt werden soll. Das Vorliegen einer sittenwidrigen Härte muss dem Gericht nachgewiesen werden.
Wie das geht und welche weiteren Begründungen zur Einstellung der Zwangsvollstreckung es gibt, wird Ihnen gerne persönlich erläutert. Anträge gemäß § 765a ZPO werden durch uns erstellt.

§ 30 ZVG

Neben dem Schuldner kann nach dem ZVG auch der Gläubiger das Verfahren einstweilig einstellen lassen (§ 30 ZVG). Dies wird zum Beispiel dann relevant, wenn er sich umentschließt und einen außergerichtlichen Vergleich mit dem Schuldner anstrebt. Die Möglichkeit dazu hat der Gläubiger allerdings nur zwei Mal. Beantragt der Gläubiger ein drittes Mal die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung, gilt das Verfahren als dauerhaft beendet.

Zwangsversteigerung beweglicher Sachen

Die Zwangsversteigerung von beweglichen Sachen wird in der Regel durch den für die vorherige Pfändung zuständigen Gerichtsvollzieher vollzogen. Die Versteigerung darf erst eine Woche nach der Pfändung geschehen. Der genaue Zeitpunkt und der Ort der Zwangsversteigerung müssen öffentlich bekannt gemacht worden sein. Das geschieht meist im Internet, im Amtsblatt und in einem Aushang am zuständigen Amtsgericht. Das Mindestgebot für die Versteigerungsgegenstände muss mindestens die Hälfte des geschätzten Verkaufswertes betragen. Dieser wurde im Vorfeld bei einer Verkehrswertfestsetzung durch einen Sachverständigen des Gerichts bestimmt.

Können wir Ihnen persönlich weiterhelfen?

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